¿Puede Suspenderse la Orden de Escrituración y Entrega de Posesión de Inmueble Adjudicado en Remate Judicial?
Comprar un inmueble a través de un Remate Judicial no es un procedimiento sencillo, existen varias formalidades legales e incluso pueden surgir oposición del demandado para que se escriture el inmueble adjudicado.
Por esta razón, se recomienda siempre estar asistido de un abogado inmobiliario que te ayude con este proceso para hacer frente a las posibles adversidades legales.
A continuación se expone una Jurisprudencia de aplicación obligatoria emitida por la Suprema Corte de Justicia de la Nación en México, a través de la cual se analiza un conflicto legal surgido en torno a la fijación de una garantía para suspender la escrituración y entrega de un inmueble adjudicado en un remate judicial, para que el comprador o adjudicatario no sufra pérdidas económicas durante el tiempo que dure la suspensión y para el caso de que sea negado el amparo solicitado.
¿Cuál es el punto central de la discusión de dicha Jurisprudencia Obligatoria?
El debate se centra en cómo calcular el monto de esa garantía. ¿Se debe basar en un índice general de precios, como lo sugiere una parte, o se debe considerar el valor específico del inmueble y los ingresos que podría generar, como propone la otra?
¿Cuál fue la decisión final?
El tribunal resolvió que la garantía debe calcularse en función de los posibles ingresos que el inmueble podría generar (rentas, por ejemplo). La razón es que al suspender la entrega, se está impidiendo al comprador disfrutar de los derechos de propiedad sobre el inmueble, y uno de esos derechos es obtener beneficios económicos de él.
A continuación se transcribe la Jurisprudencia Obligatoria mencionada:
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Suprema Corte de Justicia de la Nación
Registro digital: 2029495
Instancia: Plenos Regionales
Undécima Época
Materias(s): Civil, Común
Tesis: PR.A.C.CS. J/2 C (11a.)
Fuente: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación. Libro 43, Noviembre de 2024, Tomo II, Volumen I, página 715
Tipo: Jurisprudencia
SUSPENSIÓN EN AMPARO INDIRECTO. LA GARANTÍA PARA QUE SURTA EFECTOS CONTRA LA ORDEN DE ESCRITURACIÓN Y ENTREGA DE UN INMUEBLE ADJUDICADO EN REMATE DEBE FIJARSE EN FUNCIÓN DE LOS FRUTOS QUE PUDIERA PRODUCIR EL BIEN.
Hechos: Los Tribunales Colegiados de Circuito contendientes sustentaron criterios contradictorios al resolver recursos en los que se impugnó el monto de la garantía fijada por el Juzgado de Distrito para que surtiera efectos la suspensión de la escrituración y la orden de entrega dictadas a propósito de la adjudicación de un inmueble al acreedor en juicio hipotecario. Mientras que uno concluyó que la garantía debió fijarse tomando en cuenta los parámetros económicos o indicadores comerciales establecidos para condenas líquidas en la jurisprudencia P./J. 71/2014 (10a.) del Pleno del Alto Tribunal (Índice Nacional de Precios al Consumidor para los daños y la Tasa de Interés Interbancaria de Equilibrio para los perjuicios), aplicando tales conceptos al monto total por el que los inmuebles fueron adjudicados; el otro determinó que como la suspensión paralizaba la desocupación y entrega del inmueble, la garantía debía fijarse calculando como perjuicios la rentabilidad del bien.
Criterio jurídico: El Pleno Regional en Materias Administrativa y Civil de la Región Centro-Sur, con residencia en la Ciudad de México determina que la garantía para que surta efectos la suspensión contra la orden de escrituración y entrega de un inmueble adjudicado en remate debe determinarse a partir del derecho de propiedad que sobre el bien se impide formalizar y disfrutar y, por ello, en función de los frutos que el bien pudiera generar.
Justificación: El remate de bienes es una actuación judicial de ejecución forzada de la sentencia que transmite la propiedad de aquéllos a favor del tercero postor o del acreedor quien, a partir de ese momento, asume la calidad de nuevo propietario de la cosa, con todas las cualidades y derechos inherentes al derecho real de que se trata.
Al ponderar los daños y perjuicios que pueden ocasionarse al adjudicatario tercero interesado con motivo de la suspensión, debe tenerse presente que lo que se impide con la suspensión no es el cobro del crédito fijado en la sentencia, misma que con la adjudicación quedó ejecutada, ni la disposición de la cantidad en dinero por la que hubieren sido adjudicados los bienes; sino la formalización en escritura pública de la propiedad raíz, así como la puesta en posesión, disposición y disfrute del bien adjudicado, que son derechos inherentes al derecho real de propiedad resultante de la adjudicación.
Para estimar los daños y perjuicios debe considerarse, por un lado y por regla general, que no es necesario realizar una cuantificación respecto de los daños, pues en circunstancias ordinarias un inmueble no sufrirá depreciación por la sola falta de formalización de la escritura pública y por la falta de disposición del bien durante cierto tiempo.
Por lo que hace a los perjuicios, en términos de los artículos 886, 887, 893, 2289 y 2311 del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de México, debe considerarse que los bienes, por su naturaleza, son susceptibles de generar frutos, que serían las ganancias lícitas que el tercero interesado podría haber obtenido con motivo del ejercicio de su derecho de propiedad, en función de las cualidades o usos del mismo, que en el caso de inmuebles podrían ser el uso comercial, industrial, habitacional, etcétera, y, en este último caso, el elemento más directo es la renta.
PLENO REGIONAL EN MATERIAS ADMINISTRATIVA Y CIVIL DE LA REGIÓN CENTRO-SUR, CON RESIDENCIA EN LA CIUDAD DE MÉXICO.
Contradicción de criterios 60/2024. Entre los sustentados por los Tribunales Colegiados Décimo Cuarto y Décimo Sexto, ambos en Materia Civil del Primer Circuito. 17 de abril de 2024. Tres votos de las Magistradas Rosa Elena González Tirado y María Amparo Hernández Chong Cuy y del Magistrado Arturo Iturbe Rivas. Ponente: Magistrada María Amparo Hernández Chong Cuy. Secretario: Ramiro Ignacio López Muñoz.
Tesis y/o criterios contendientes:
El sustentado por el Décimo Cuarto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito al resolver el incidente de suspensión (revisión) 177/2023, y el diverso sustentado por el Décimo Sexto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, al resolver los incidentes de suspensión (revisión) 370/2023 y 473/2023.
Nota: La tesis de jurisprudencia P./J. 71/2014 (10a.) de rubro: "DAÑOS Y PERJUICIOS. FORMA DE FIJAR EL MONTO DE LA GARANTÍA POR ESOS CONCEPTOS AL CONCEDERSE LA SUSPENSIÓN EN EL JUICIO DE AMPARO CUANDO SE RECLAMA UNA CANTIDAD LÍQUIDA." citada, aparece publicada en el Semanario Judicial de la Federación del viernes 16 de enero de 2015 a las 9:00 horas y en la Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, Décima Época, Libro 14, Tomo I, enero de 2015, página 5, con número de registro digital: 2008219.
Esta tesis se publicó el viernes 08 de noviembre de 2024 a las 10:19 horas en el Semanario Judicial de la Federación y, por ende, se considera de aplicación obligatoria a partir del lunes 11 de noviembre de 2024, para los efectos previstos en el punto noveno del Acuerdo General Plenario 1/2021.
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¿Por qué es importante contratar un abogado en estos casos?
Complejidad legal: Los procesos de remate judicial son complejos y están sujetos a diversas leyes y regulaciones. Un abogado puede ayudarte a entender los detalles legales y proteger tus intereses.
Cálculo de la garantía: Como vimos, el cálculo de la garantía puede ser un punto crucial. Un abogado puede ayudarte a determinar el monto adecuado y presentar los argumentos legales necesarios.
Protección de tus derechos: Un abogado te representará en todas las etapas del proceso, asegurándose de que tus derechos como comprador se respeten.
Resolución de conflictos: Si surgen disputas o desacuerdos, un abogado puede negociar en tu nombre o representarte en un juicio.
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